전세계약 전부터 임대인 동의 없이도 정보 확인하는 방법
1. 등기부등본으로 소유자 정보와 권리관계를 확인하는 방법
전세계약을 체결하기 전에 가장 먼저 확인해야 하는 것은 해당 집이나 건물의 실제 소유자와 권리관계이다.
이를 확인하기 위해 열람할 수 있는 것이 바로 등기부등본인데 이 서류는 임대인의 동의 없이도 누구나 발급받을 수 있다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소를 통해 주소만 입력하면 온라인으로 간편하게 조회가 가능하다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며 표제부에는 건물이나 토지의 기본 정보가 갑구에는 소유권과 관련된 정보가 을구에는 저당권이나 전세권, 가압류 등의 권리관계가 기록되어 있다.
이 정보를 통해 현재 소유자가 누구인지 해당 부동산에 얼마만큼의 대출이 잡혀 있는지 혹은 경매 진행이나 압류의 위험은 없는지를 확인할 수 있다. 특히 중요한 점은 계약을 하려는 임대인이 실제 등기부상 소유자와 동일한 인물인지 반드시 확인해야 한다는 점이다. 간혹 임대인이 대리인일 수도 있고 심한 경우 사기일 수도 있기 때문이다. 또한 내 보증금보다 선순위로 저당권이 설정되어 있다면 추후 문제가 생겼을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있으므로 이 역시 반드시 체크해야 할 항목이다. 등기부등본은 계약 당일보다 최소 며칠 전 집을 보러 가기 전 단계에서 미리 확인해두는 것이 가장 안전하다.
2. 건축물대장과 토지이용계획확인서를 통해 건물 용도와 구조 확인하기
전세계약을 맺기 전에는 해당 건물이나 주택이 합법적으로 건축된 것인지 주거용으로 사용 가능한 용도인지 반드시 확인해야 한다. 이를 확인할 수 있는 자료가 바로 건축물대장과 토지이용계획확인서이다.
이 두 서류는 임대인의 허락 없이도 누구나 열람할 수 있으며 정부24나 지자체 건축과 홈페이지에서 주소를 입력하면 쉽게 조회할 수 있다.
건축물대장에는 건물의 용도, 층수, 구조, 연면적, 사용 승인일, 세대 수 등 다양한 정보가 담겨 있는데 이를 통해 불법 증축 여부나 실제 주택 용도를 확인할 수 있다. 예를 들어 다가구 주택이라 광고했지만 실제로는 단독주택인 경우 임차인은 전입신고나 확정일자 신청에 제한이 생길 수 있으며 이는 임대차 보호를 받는 데 불리하게 작용한다. 또한 건물 구조상 문제가 있어 화재 등 안전에 취약한 경우도 있기 때문에 이 정보는 매우 중요하다. 토지이용계획확인서는 해당 부지가 어떤 용도지역에 속해 있는지를 보여주며 이는 추후 개발 가능성이나 재건축 가능성을 판단하는 데 중요한 지표가 된다. 이 확인서를 통해 향후 주변 환경 변화나 도로 신설 등의 정보를 미리 파악할 수 있으며 주택의 입지 가치를 장기적으로 판단하는 데 도움이 된다. 특히 반지하나 옥탑 같은 비정형 공간은 건축물대장에 명확하게 기록되어 있어 불법 여부를 바로 확인할 수 있으므로 반드시 확인해야 한다.
3. 전입세대열람과 확정일자 조회로 기존 임차인 여부 파악하기
전세계약을 체결하기 전 가장 중요한 것 중 하나는 해당 주택에 기존 임차인이 있는지 있다면 그 임차인이 어떤 권리를 가지고 있는지를 파악하는 일이다. 이를 위해 사용할 수 있는 것이 전입세대열람과 확정일자 조회이며 이 역시 임대인의 동의 없이 세대주 본인이면 확인이 가능하다. 전입세대열람은 해당 주소에 이미 전입신고를 마친 사람이 있는지를 확인하는 자료로, 주민센터에 방문하거나 정부24 사이트에서 신청할 수 있다. 이 서류를 통해 기존 세입자가 전입신고를 한 날짜를 확인할 수 있으며, 이 정보는 나의 임차보증금 우선순위를 결정짓는 데 매우 중요하다. 예를 들어 내가 전입하려는 집에 기존 세입자가 아직도 전입된 상태라면 그 사람이 보증금을 돌려받지 못한 상황일 수도 있으며 이 경우 나는 후순위가 되어 보증금 회수에 불리해질 수 있다. 확정일자 조회 역시 마찬가지로 해당 주소로 이미 확정일자를 받은 계약이 있는지를 확인할 수 있는 제도이며 보증금 보호를 위한 권리 순위의 기준이 된다. 특히 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자가 모두 갖춰져야만 대항력을 갖추게 되므로 기존 임차인의 권리 여부를 반드시 확인해야 한다. 또한 이 정보를 통해 현재 집이 경매에 넘어갔을 경우 누가 얼마를 우선으로 받을 수 있는지를 예측할 수 있어 단순히 가격만 보고 계약을 결정하는 것이 얼마나 위험한지를 알 수 있다. 따라서 전입세대열람과 확정일자 조회는 계약 직전이 아니라 계약 전 단계에서 미리 확인하는 것이 좋으며, 이는 전세 사기나 보증금 미반환 위험을 사전에 차단하는 중요한 절차이다.