개발 속도가 더딘 지역주택조합에 전세집이 넘어간다면
1. 지역주택조합이란 무엇이며 왜 개발 속도가 느려지는가
지역주택조합은 무주택자 또는 85제곱미터 이하 1주택 소유자가 조합을 구성하여 스스로 아파트를 짓기 위해 추진하는 사업 방식이다. 이 방식은 대형 건설사가 주도하는 일반 분양과 달리 토지 매입부터 인허가 절차까지 조합원이 직접 참여하고 결정하는 구조라서 사업 추진 속도가 늦어질 가능성이 높다. 특히 초기 단계에서는 토지 확보가 관건인데 토지를 100퍼센트 확보하지 못하면 사업이 지연되거나 좌초되기 쉽고 조합 내부 갈등이나 민원 분쟁 등이 발생하면 수년간 답보 상태에 머무는 경우도 많다. 또한 조합 설립 인가 이후에도 시공사 선정 관리처분인가 분양 승인을 거쳐야 실제 공사가 시작되는데 이 과정에서 법적 분쟁이나 승인 반려가 반복되면 공사 착공조차 못한 채 수년이 흐르기도 한다. 이러한 특성 때문에 지역주택조합은 예측 불가능성이 크고 조합원 입장에서는 투자금 회수조차 불투명해지는 상황이 벌어질 수 있다. 만약 이런 곳에 전세를 놓고 살고 있다면 단순히 입주 시점이 늦어지는 것이 아니라 법적 권리관계에 큰 영향을 받을 수 있다는 점에서 더욱 주의해야 한다.
2. 전세계약한 집이 조합 사업지에 포함된다면 생길 수 있는 위험
전세로 살고 있는 집이 개발 지연 중인 지역주택조합 사업지에 편입되었거나 이미 사업 승인 대상에 포함된 상황이라면 세입자로서 상당한 법적 위험에 노출될 수 있다. 우선 가장 큰 문제는 집주인인 조합원 또는 조합이 향후 집을 철거해야 하는 시점이 오면 계약 기간과 무관하게 퇴거를 요구할 수 있다는 점이다. 특히 관리처분인가 이후 이주를 요구받는 경우 세입자가 충분한 대항력을 갖추고 있지 않으면 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 사례도 존재한다. 게다가 조합 내부 사정이나 시공사와의 계약 문제로 사업이 무기한 연기될 경우 전세 보증금 반환이 지연되거나 거부되는 상황도 발생할 수 있다. 조합원이 대출로 토지를 매입했을 경우 은행의 근저당 설정이 선순위일 수 있으며 이 경우 경매가 진행될 때 세입자의 보증금은 후순위로 밀려 회수가 불가능해질 수 있다. 또한 철거 및 이주가 진행되는 시점에서 해당 집이 아직 전세 상태라면 세입자는 갈 곳도 없고 보증금도 돌려받지 못한 채 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다. 따라서 사업지로 포함된 부동산의 경우 단순히 계약 조건만 보고 판단하기보다 그 지역의 개발 일정과 조합의 추진 상황까지 꼼꼼히 확인해야 한다.
3. 개발 지연 조합 사업지에 거주 중일 때 꼭 챙겨야 할 안전장치
이미 지역주택조합의 사업지로 예정된 곳에 전세로 살고 있거나 그런 가능성이 있는 지역에 입주 예정이라면 몇 가지 안전장치를 반드시 점검해야 한다. 첫째로 등기부등본을 열람하여 소유자가 개인인지 조합인지 혹은 조합원 개인 명의인지 확인하고 그 부동산에 근저당이나 가압류 같은 권리가 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 한다. 둘째로 계약 체결 시점에 기존 세입자가 있었는지 그리고 확정일자와 전입신고가 제대로 되어 있는지를 살펴야 하며 나 역시 계약 후 즉시 확정일자와 전입신고를 마쳐야 한다. 셋째로 전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 가장 확실한 보호 방법이다. 보증보험은 일정 요건을 충족하면 가입할 수 있고 추후 보증금 반환이 불가능한 상황이 되면 보증기관이 대신 보증금을 돌려주게 된다. 넷째로 해당 조합이 실제로 사업이 진행되고 있는지 인허가 진행 상태는 어떤지 시공사는 있는지 등을 확인하기 위해 지자체 도시계획과나 조합 홈페이지 자료를 수시로 확인할 필요가 있다. 이러한 정보는 조합 내부의 공문이나 회의록으로도 확인할 수 있으며 가능하다면 조합원 또는 관리사무소를 통해 직접 문의하는 것이 좋다. 마지막으로 계약서에 철거 예정 또는 개발예정지 여부와 관련된 특약을 반드시 기재하고 이로 인해 발생하는 계약 해제나 보증금 반환 조건에 대해 분명히 명시해 두는 것이 필요하다.
4. 조합 사업지 전세계약 시 꼭 넣어야 할 특약 문구 예시
- 철거 및 이주 관련 특약
설명 : 지역주택조합 사업은 일정 시점에 철거와 이주를 요구하게 되는데, 전세 계약 기간 중에 이런 일이 발생할 수 있습니다. 이에 대비해 이주를 요구받더라도 보증금 반환과 이사 비용 책임을 분명히 하는 특약이 필요합니다.
예시 문구 : 본 주택이 지역주택조합 사업지로 포함되어 철거 또는 이주 요구가 있을 경우 임대인은 전세 계약 기간과 무관하게 즉시 임차인의 보증금을 반환하며, 이로 인한 이사비용과 중개수수료 등 실비용 전액을 임대인이 부담한다.
- 개발 진행에 따른 계약 해제 및 보증금 반환 특약
설명 : 관리처분인가나 사업승인 등 개발이 실제로 진행되기 시작하면 건물은 철거될 수밖에 없습니다. 이때 임차인이 원하면 계약을 해제하고 보증금을 돌려받을 수 있도록 명시해야 합니다.
예시 문구 : 본 주택이 개발 사업 승인 또는 철거 예정에 포함될 경우, 임차인은 임의로 계약 해지를 요청할 수 있으며, 임대인은 계약 해제일로부터 30일 이내에 전세보증금을 전액 반환한다.
- 전세보증금 반환 지연 대비 특약
설명 : 사업 지연으로 보증금 반환이 지연될 가능성에 대비해 위약금 또는 지연이자 조항을 포함시켜야 합니다.
예시 문구 : 임대인은 계약 종료일 또는 계약 해제일로부터 30일 이내에 전세보증금을 전액 반환하며, 이를 지연할 경우 지연일수에 따라 1일당 보증금의 0.03퍼센트를 지연손해금으로 임차인에게 지급한다.
- 보증보험 미가입 시 책임 명시
설명 : 보증보험 가입이 어려운 구조의 계약일 경우, 위험 부담이 명확히 누구에게 있는지 기록해야 합니다.
예시 문구 : 본 계약은 전세보증금 반환보증 가입이 불가한 상태이며, 이에 따라 발생하는 모든 보증금 미반환 책임은 임대인에게 있으며, 임차인은 이를 사유로 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있다.
그런데 자고로 지주택조합을 추천하는건 원수에게나 한다는 말이 있다. 지주택 사업이 빨리 진행되면 참 좋지만
그렇지 않은 경우도 많기 때문이다. 앞으로는 달라질지 한번 지켜 볼 수 있겠지만, 그만큼 개발이 많이 일어나면 지주택 구역에 사는 세입자들의 걱정도 이만저만이 아닐 듯 하다.